Das Haus ist zur Hälfte abbezahlt. Trotzdem gehen jeden Monat mehrere Raten vom Konto: das neue Auto, die Küche, ein Kredit für die Heizung, dazu ein Dispo, der nie ganz auf null kommt. Viele Eigentümer kennen dieses Bild.
Dabei haben sie etwas, das Mieter nicht haben. Ihre Immobilie ist eine Sicherheit, und Banken bewerten Sicherheiten. Wer sie richtig einsetzt, kann teure Einzelkredite oft in einer günstigeren Finanzierung zusammenfassen.
Warum die Immobilie den Unterschied macht
Ein Ratenkredit ist für die Bank ein Risiko ohne Absicherung. Zahlt der Kunde nicht, hat sie wenig in der Hand. Das lässt sie sich mit höheren Zinsen bezahlen.
Bei einem Kredit mit Grundschuld sieht das anders aus. Die Bank trägt sich im Grundbuch ein und hat damit eine Sicherheit. Deshalb liegen die Zinsen für grundbuchlich besicherte Darlehen meist deutlich unter denen für Konsumentenkredite.
So funktioniert das Zusammenfassen
Im Kern löst ein neues, durch Ihre Immobilie besichertes Darlehen die bestehenden Kredite ab. Dafür gibt es zwei übliche Wege:
• Aufstockung: Ihre bestehende Baufinanzierung wird erhöht, wenn die Bank mitspielt und genügend Spielraum im Beleihungswert besteht.
• Neues Darlehen: Ein zweites Darlehen wird auf die Immobilie eingetragen, oft im Rang hinter der bestehenden Finanzierung.
Alternativ wird bei auslaufender Zinsbindung alles in einer Anschlussfinanzierung neu geordnet.
Wie viel möglich ist, hängt vom Wert des Hauses, der Restschuld und Ihrem Einkommen ab. Die Bank lässt die Immobilie dazu bewerten. Ihr Ergebnis liegt meist unter dem Preis, den Sie selbst für realistisch halten. Das ist normal und kein schlechtes Zeichen.
Wann es sich lohnt und wann nicht
Gut passt der Weg, wenn mehrere teure Kredite laufen, das Einkommen stabil ist und die Immobilie schon einen ordentlichen Teil abbezahlt hat. Dann sinkt die Zinslast oft spürbar, und aus vielen Raten wird eine.
Weniger sinnvoll ist es bei kleinen Restschulden. Grundbucheintrag, Notar und Bewertung kosten Geld. Bei ein paar tausend Euro fressen diese Nebenkosten den Zinsvorteil schnell auf.
Ein Punkt wird gern übersehen: Kurzfristige Schulden werden zu langfristigen. Wer das Auto plötzlich über 15 Jahre abbezahlt, zahlt am Ende unter Umständen mehr Zinsen als vorher, trotz niedrigerem Satz. Eine passende Sondertilgung oder eine kürzere Laufzeit für den umgeschuldeten Teil hilft dagegen.
Und ja, die Immobilie haftet. Kommen Sie mit der Rate dauerhaft nicht klar, steht Ihr Zuhause als Sicherheit im Raum. Die neue Rate sollte deshalb auch dann tragbar sein, wenn mal ein Monat schlechter läuft.
Der erste Schritt
Bevor Sie mit einer Bank sprechen, lohnt ein ehrlicher Kassensturz. Legen Sie alle laufenden Kredite mit Restschuld, Zins und Rate nebeneinander, dazu den letzten Stand Ihrer Baufinanzierung.
Genau mit dieser Übersicht arbeiten wir bei Umschuldungsprofi. Wir rechnen durch, ob sich das Zusammenfassen für Sie tatsächlich lohnt, und vergleichen passende Angebote. Vereinbaren Sie ein Erstgespräch, dann wissen Sie danach, woran Sie sind.
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